Glossar

[Erbbaurecht]

Das Erbbaurecht ist Anfang des 20. Jahrhunderts entstanden und wird auch als „Eigentum auf Zeit“ bezeichnet. Es läuft in der Regel lange, meistens über eine Generation hinweg und ist eine Alternative zum Verkauf oder zur Verpachtung. Mit dem Erbbaurecht kann man ein Gebäude auf fremden Grund und Boden errichten. Das Grundstück gehört weiterhin der Erbbraurechtsgeberin. Sie gibt aber jemand anderem das Recht, auf (oder unter) dem Erbbaurechtsgrundstück ein oder mehrere Gebäude zu errichten.

 

Im bundesdeutschen Recht sind die Immobilie und das Grundstück, auf dem sie steht, im Regelfall untrennbar verbunden. Das Erbbaurecht (auch „Erbbaupacht“) ist eine Form des Grundbesitzes, dass beides voneinander trennt. Das Erbbaurechtsgesetz wurde 1919 erlassen, um Familien mit geringem Einkommen preisgünstigen Boden für den Hausbau zur Verfügung zu stellen. Kommunen gaben dazu Rechte aus, auf bestimmten Grundstücken ein Bauwerk zu erbauen und zu besitzen. Dieses Recht war beleihbar, übertragbar und vererblich – darum Erbbaurecht. Das Erbbaurecht verfolgt soziale Ziele: Erbbaurechtsnehmer müssen nicht eine einmalige hohe Kaufsumme finanzieren, sondern das Gelände verbleibt in der Hand der Kommune. Dafür zahlt der Erbbaurechtsnehmer einen jährlichen Erbbauzins (üblicherweise 4-6 % des Grundstückswerts). Beim Erbbaurecht gibt es daher nicht einen Eigentümer, sondern quasi zwei: Neben dem Grundbuch, in dem der Eigentümer des Bodens steht, wird ein zweites Grundbuch für das Erbbaurecht – und damit das Gebäude – geschaffen. Der Erbbaurechtsnehmer wird zum Eigentümer des Gebäudes, mit allen Rechten und Pflichten. Das Erbbaurecht wird über lange Zeiträume eingegangen, üblicherweise 33 bis 99 Jahre, aber auch weit längere Zeiträume sind im Erbbaurechtsvertrag vereinbar.Das Erbbaurecht wird genutzt von Eigentümern, denen es auf dauerhaften Erhalt ihres Eigentums ankommt. Da Erbbaurechtsverträge relativ frei gestaltet werden können, eignet es sich darüber hinaus, stadtplanerische und soziale Ziele zu verfolgen, etwa, indem im Erbbaurechtsvertrag bestimmte Nutzungsformen festgehalten werden. Im Gegensatz zum normalen Eigentum gibt es beim Erbbaurecht die Möglichkeit des „Heimfalls“. Werden die Vertragsbedingungen nicht eingehalten, wird also das Gebäude nicht vertragsgemäß genutzt, kann das Gebäude an den Erbbaurechtsgeber zurückfallen.

Dazu: Stiftung Trias: Das Erbbaurecht. Ein anderer Umgang mit Grund und Boden 2015. www.stiftung-trias.de/broschueren.html

Text: Michael Stellmacher, Haus- und WagenRat e. V., Leipzig