Fotos: Verena Maas

WOGE Nordstadt eG Hannover

Die Wohnungsgenossenschaft WOGE Nordstadt eG wurde 1988 als Alternative zu den traditionellen Trägern der Sanierung und Modernisierung als neue Genossenschaft im Sanierungsgebiet Hannover-Nordstadt gegründet. Ihr Ziel: preiswerten Wohnraum sichern und eine neue genossenschaftliche Wohnkultur schaffen. Ihre besondere Idee: die sogenannte Muskelhypothek, mit der die Nutzerinnen und Nutzer einen Teil der Baukosten als Eigenleistung beitragen.

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Projekt

Die WOGE Nordstadt eG ist eine Wohnungsgenossenschaft, die 1988 aus einer Mieterbewegung heraus gegründet wurde. Als der Stadtteil Nordstadt formell als Sanierungsgebiet der Stadt Hannover festgelegt wurde, war es das Ziel der Genossenschaftsgründung, eine Alternative zu den traditionellen Trägern der Sanierung und Modernisierung aufzubauen, preiswerten Wohnraum dauerhaft zu sichern sowie eine genossenschaftliche Wohnkultur zu fördern.

Gebäudetyp/Nutzflächen

Die Gebäude der WOGE stehen allesamt im Stadtteil Hannover-Nordstadt. Dabei handelt es sich sowohl um gründerzeitlichen Altbau als auch um Neubauten aus den 1990er Jahren. Es handelt sich überwiegend um Wohngebäude. Mit der Alten Grammophonfabrik zählt auch ein Industriebau dazu, der von Kulturschaffenden und Gewerbetreibenden genutzt wird.

Aktuell befinden sich 229 Wohnungen und 13 Gewerbeeinheiten in 28 Gebäuden auf 22 Grundstücken im Eigentum der Genossenschaft.

Projektstatus

Die WOGE Nordstadt ist ein etabliertes Projekt. Zugleich befindet sie sich in einem Veränderungsprozess.

Seit ihrer Gründung Ende der 1980er Jahre hat sich die WOGE Nordstadt zu einer festen Größe in der hannoverschen Nordstadt entwickelt. Nachdem der Stadtteil Hannover-Nordstadt 1987 formell als Sanierungsgebiet festgelegt wurde, bezogen sich ihre Ziele (langfristige Sicherung bezahlbarer Mieten, Förderung einer genossenschaftlichen Wohnkultur, Sicherung der stadtteilspezifischen Wohnformen) besonders auf die Situation als Sanierungsgebiet .

Mit dem offiziellen Abschluss des Sanierungsprogramms der Stadt Hannover im Rahmen der Städtebauförderung 2008 haben sich die Rahmenbedingungen für die WOGE grundlegend geändert. Sanierungsprojekte in Selbsthilfe mit Bewohnergruppen ohne Eigenkapital sind nun nicht mehr möglich.

Daher stehen Mitglieder und Vorstand der WOGE Nordstadt vor der Herausforderung, die zukünftige Ausrichtung zu bestimmen.

Das Besondere – Erfolgsbausteine

Das Besondere der WOGE Nordstadt eG und ihrer Projekt ist die sogenannte Muskelhypothek: Fehlendes Eigenkapital wird durch Selbsthilfe der zukünftigen Bewohner in Form von Arbeitsstunden aufgebracht.

Die Projekte der WOGE zeigen, dass es möglich ist, mit unentgeltlicher Selbsthilfe Wohnprojekte auf die Beine zu stellen und damit etwas Gemeinsames zu erwirtschaften.

Dieses Prinzip ist besonders für die WOGE und kann gleichzeitig als Hannoversche Eigenheit bezeichnet werden.

Nicht zuletzt fußt der Erfolg der WOGE und ihrer Projekte auf den vielen engagierten Leuten, die von Beginn an die Idee mitgetragen haben und trotz der zermürbenden Anfangszeit teils bis heute dabeigeblieben sind.

Chronologie

Am Anfang

1988/1989
Gründungsversammlung; Gründung der Genossenschaft mit 54 Mitgliedern
Am 8. Februar 1989 Eintragung der WOGE Nordstadt eG als Wohngenossenschaft in das beim Amtsgericht geführte Genossenschaftsregister

1990–1992
Nach vielen gescheiterten Versuchen kann endlich ein Wohngebäude erworben werden. Das erste Haus für eine Selbsthilfe-Modernisierung steht im Edwin-Oppler-Weg 16/18.

1990–1993
Kurz darauf können die Wohngebäude Warstraße 10, Im Moore 35, Warstraße 13 A, Vordere Schöneworth 9/11 erworben werden. Mit Unterstützung aus einem kommunalen Interventionsfonds werden die Wohngebäude von privaten Besitzern übernommen.

Aufbau

1993–1997
Der erste Neubau der Genossenschaft entsteht in der Kniestraße 12, ein weiterer in der Warstraße 13. Beides sind Wohngebäude mit Bewohnerselbsthilfe.

1994–1997
Neubau und Umnutzung Maschinenhaus Sprengel
Kinderhort und Wohngebäude als Jugendwohnprojekt mit Selbsthilfe

1995

Die Wohngebäude An der Strangriede 53 und Hintere Schöneworth 23 können als Reprivatisierung aus dem Sanierungstreuhandvermögen übernommen werden. Es folgen die Reprivatisierung der Wohngebäude Heisenstraße 23/24 und Hintere Schöneworth 23 aus dem Sanierungstreuhandvermögen der Stadt Hannover.

1997–2002
Erwerb Wohngebäude Heisenstraße 32, Selbsthilfe-Modernisierung mit Erbpachtvergabe

1996–1997
Neubau Strangriede 54. Wohngebäude als Jugendwohnprojekt mit Selbsthilfe

1998
Erwerb Rehbockstraße 26–28 A
Reprivatisierung des Wohngebäudes aus Sanierungstreuhandvermögen

Verstetigung

1999–2002
Die Anfang der 90er Jahre erworbenen Häuser Vordere Schöneworth 9 und Warstraße 10 werden nun in Selbsthilfe modernisiert.

2003
Erwerb der Häuser Am Puttenser Felde 3, 4, 5, 6 und 6A vom Land Niedersachsen nach dem Modell einer Dachgenossenschaft. Die Bewohnerinnen und Bewohner hatten sich bereits in dem Verein „Putti nonstop e.V.“ organisiert, als bekannt wurde, dass die Stadt einen Verkauf anstrebt. Da sie selbst die Häuser nicht kaufen konnten, wurde gemeinsam mit der WOGE ein Finanzierungsmodell entwickelt, um die Häuser mit Selbsthilfeleistungen der Bewohner instand zu setzen und anschließend in Selbstverwaltung von der WOGE zu pachten.

2004
Reprivatisierung Kniestraße 13 aus dem Sanierungstreuhandvermögen der Stadt Hannover.
Da zu der Zeit die Kreditzinslage günstig war, konnte dieses Gebäude ohne jegliche Förderungen erworben werden. Somit ist dieses Haus das einzige der Genossenschaft ohne Belegungsbindung, die Wohnungen können frei vermietet werden.

2005–2007
Reprivatisierung Wohngebäude Schneiderberg 17 aus dem Sanierungstreuhandvermögen der Stadt Hannover. Erwerb mit Regionsdarlehen und Bankkredit. Modernisiert mit Städtebauförderungsmitteln, KfW-Kredit, proKlima-Fördermitteln als dena-Modellvorhaben Level B, „Niedrigenergiehaus im Bestand“.

2006
Reprivatisierung der Grammophon-Fabrik im Edwin-Oppler-Weg 5 aus dem Sanierungstreuhandvermögen der Stadt Hannover. Das Gebäude ist Kulturschaffenden und Gewerbebetrieben vorbehalten. Seit 2007 befinden sich dort auch die Büroräume der Genossenschaft.

2007
Modernisierung Wohngebäude Im Moore 35 unter Einbeziehung energetischer Maßnahmen mit Selbsthilfeanteil (ca. 10 % der Gesamtkosten) der zukünftigen Mieterinnen und Mieter.

2008
Abschluss des Sanierungsprogramms im Sinne des Städtebauförderungsgesetzes

2009
20jähriges Jubiläum der WOGE Nordstadt eG

Auf lange Sicht

Mit Abschluss des Sanierungsprogramms für die Nordstadt im Jahr 2008 haben sich die Rahmenbedingungen für die Arbeit der WOGE grundlegend verändert. Sanierungsprojekte in Selbsthilfe mit Bewohnergruppen ohne eigenes Kapital sind in der Art nicht mehr möglich. Auch weitere Neubauten als Projekte mit Eigenarbeit können aufgrund der veränderten Förderungslage nicht mehr realisiert werden. Eine Neuausrichtung der Genossenschaft wird Mitglieder wie Vorstand in den kommenden Jahren beschäftigen. Dabei wird es u.a. darum gehen, neue Finanzierungsmodelle zu finden.

Finanzierung

Als Genossenschaft verfügt die WOGE über die Einlagen ihrer Mitglieder. Als die WOGE 1988 gegründet wurde, waren diese Einlagen entscheidend, um Eigenkapital nachzuweisen und öffentliche Förderung zu bekommen.

Bei allen Projekten waren die Eigenleistungen der Bewohnergruppen in Höhe von 10 bis 15 % der Baukosten (Muskelhypothek) ein wesentlicher Faktor bei der Finanzierung.

Unter Vereinbarung von städtischen Belegungsrechten erhielt die WOGE vielfältige Formen öffentlicher Projektförderung. Dazu zählen u.a. Förderung nach den Grundsätzen der Städtebauförderung durch Bund, Land und Gemeinde; Wohnungsbauförderung des Landes Niedersachsen und Zusatzförderung der Landeshauptstadt Hannover im Sozialen Wohnungsbau; Mittel aus dem kommunalen Interventionsfonds; Unterstützung durch den proKlima-Fonds der Stadtwerke Hannover und durch die Deutsche Energieagentur (dena).

Generell ist es für den Bereich Finanzen und Projektfinanzierung elementar, dass es innerhalb der Projektgruppe, sei es eine Genossenschaft, ein Verein oder Ähnliches, diesbezüglich sehr kompetente Leute gibt. Es ist unerlässlich, sich im Bereich Finanzierung zu qualifizieren, um Möglichkeiten erkennen zu können und zu nutzen. Eine gewisse Virtuosität im Umgang mit Finanzierungsmöglichkeiten ist ebenso entscheidend wie die kontinuierliche Beschäftigung mit dem Bereich und der Suche nach Möglichkeiten.

Für die Qualifizierung und erste Hilfestellungen gibt es zahlreiche Möglichkeiten der Erstberatung für Wohnprojekte. Diese sollten unbedingt in Anspruch genommen werden.

Organisationsform

WOGE Nordstadt eG ist genossenschaftlich organisiert, da die Form der Genossenschaft die demokratischste Organisationsform darstellt. Alle Mitglieder haben unabhängig von der Höhe ihrer Einlage gleiche Rechte. Für die Bewohner der Genossenschaftshäuser bedeutet dies auch, dass sie in hohem Maß über ihre Wohnungen, ihre Umgebung und ihre Nachbarschaft mitbestimmen und ihren Wohnraum selbst verwalten können.

Eine durchweg demokratische Organisationsform bedeutet natürlich auch, dass Entscheidungsprozesse langwierig und zäh sein können. Außerdem kann sie bedeuten, dass Projekte, die vom Vorstand und Aufsichtsrat als sinnvoll erachtet werden, von den Mitgliedern abgelehnt werden.

Kommunikation

In der Anfangszeit waren Werbeaktionen sehr wichtig, um Mitstreiter und Mitglieder zu finden. Aber auch, um als wohnungspolitischer Akteur in der Stadt wahrgenommen zu werden. Für Letzteres war es ebenso wichtig, sich außerhalb der Stadt zu engagieren und mit anderen Organisationen und Institutionen zu kooperieren.

Heute ist die Webseite der Genossenschaft das wesentlichste Kommunikationsinstrument nach außen. Darüber hinausreichende Kampagnen sind derzeit nicht notwendig.

Teamentwicklung

Die Mitglieder der Genossenschaft lassen sich in drei Gruppen mit jeweils unterschiedlichen Zielen einteilen:

Die Fördermitglieder

Die Fördermitglieder sind wesentliche Stütze der Genossenschaft. Sie stellten bei der Gründungsversammlung das notwendige Eigenkapital für erste Projekte. Sie hatten selbst kein Wohninteresse, sondern unterstützten die Genossenschaft finanziell und ideell. Die meisten dieser Gründungsmitglieder sind auch heute noch in der Genossenschaft.

Die Organisationsgruppe

Die Organisationsgruppe besteht aus dem ehrenamtlich arbeitenden Vorstand, dem Aufsichtsrat sowie einzelnen Unterstützern. Sie haben überwiegend kein Wohninteresse, sondern verfolgen ideelle Ziele mit ihrer Mitarbeit. Die Hausverwaltung wird von einem hauptamtlichen Mitarbeiter durchgeführt.

Einmal wöchentlich trifft sich der Vorstand, um die Geschäfte und Aktivitäten der WOGE vorzubereiten, zu besprechen und zu koordinieren. Alle Entscheidungen werden gemeinsam getroffen. Neue Projekte etc. werden zunächst dem Aufsichtsrat vorgestellt, ehe sie in die Mitgliederversammlung getragen werden. Der Aufsichtsrat besteht mittlerweile aus Bewohnern. Vorstand und Aufsichtsrat werden von der Mitgliederversammlung gewählt.

Die Bewohnergenossen

Das Verhältnis der Bewohner zur WOGE ist sehr unterschiedlich. An den Mitgliederversammlungen nehmen nur wenige regelmäßig teil, im Durchschnitt etwa 15 Teilnehmer. Das Interesse der meisten bezieht sich vor allem auf ihr direktes Wohnumfeld. Bei wichtigen Themen mit großem Diskussionspotenzial, z.B. externe Neubauprojekte im Stadtteil, ist die Beteiligung größer. Mitgliederversammlungen finden einmal pro Jahr statt, bei besonderen Anlässen allerdings auch häufiger.

Immobilie/Planen/Bauen

Beim ersten Selbsthilfe-Projekt der frisch gegründeten Genossenschaft kamen neben den zukünftigen Bewohnern des Hauses im Edwin-Oppler-Weg die meisten Baufachleute, Architekten, Ingenieure etc. aus dem eigenen Netzwerk. Das lag einerseits aufgrund der vielfältigen vorhandenen Kompetenzen nahe, andererseits wäre es anders auch nicht möglich gewesen, denn das erste Projekt war enorm aufwendig und bedeutete großen Verzicht – sowohl auf Freizeit als auch auf Gehalt. Im Vergleich zu der investierten Zeit war der Stundenlohn sehr niedrig. Das konnten nur Leute tragen, die mit ihrer Arbeit zugleich die Idee unterstützen wollten.

Den beteiligten jungen Architekten boten die Projekte zudem die Möglichkeit, hierüber den Berufseinstieg zu schaffen, Erfahrungen zu sammeln und sich Referenzen aufzubauen.

Über die Jahre hat sich durch diese Arbeit, die immer auch eine Arbeit für eine gemeinsame Idee war, ein Stamm an Baufachleuten bis hin zu Handwerkern entwickelt, auf den die Genossenschaft noch heute zurückgreifen kann. Ein umfangreiches Netzwerk unterschiedlichster Professionen ist so entstanden, von dem alle profitieren. Für die Genossenschaft bringt dieses Netzwerk eine nicht zu unterschätzende Sicherheit, weil Abläufe klar sind, die Zusammenarbeit eingespielt ist und Kosten sicher eingeschätzt werden können.

Bei allen Sanierungs- und Neubauprojekten waren die Eigenleistungen der zukünftigen Bewohner wesentlicher Bestandteil. Jedes Projekt wurde von einem der Vorstandsmitglieder als Projektleiter und Bauherr betreut. Neben der Kontrolle der Arbeitsschritte gehörte auch die Konfliktschlichtung im Falle eines Streits innerhalb der Baugruppe zu seinen Aufgaben.

Nachbarschaft und Stadtteil

Die Wohnungsgenossenschaft WOGE hat seit Anbeginn den gesamtem Stadtteil Nordstadt im Blick. Sicherer, bezahlbarer Wohnraum, wie ihn die WOGE schafft, ist die Voraussetzung dafür, dass die Bewohner im Stadtteil bleiben, nachbarschaftliche Kontakte knüpfen und Netzwerke aufbauen können. Die Bewohner der Genossenschaftshäuser identifizieren sich zudem stark mit ihrem direkten Umfeld, der Genossenschaft und dem Stadtteil. Mit Kultureinrichtungen wie der Alten Grammophonfabrik, aber auch mit Einrichtungen wie Kindertagesstätten trägt die WOGE zu einem stabilen Stadtteilleben bei.

Wen oder welche Unterstützung brauchen wir noch?

Am schwierigsten waren die Anfangsjahre, in denen viel Überzeugungsarbeit geleistet werden musste, ohne wirklich etwas nachweisen zu können. Dies war vor allem bei Stadtverwaltung, Politik und Institutionen schwierig.

Aus den Erfahrungen der WOGE lässt sich ableiten, dass es entscheidend ist, dass Politik und Stadtverwaltung den Wert solcher Projekte und den Wert von Nachbarschaft für ein Quartier erkennen und diese unterstützen.

Außerdem ist es wichtig, dass Baugebiete für Baugemeinschaften zugänglich sind. Zu häufig wird danach verfahren, welcher Investor die höchste Summe bietet. Das bedeutet für Baugemeinschaften meistens das Aus.

Sonstiges

Webseite WOGE

Pdf-Download:

Die WOGE im Film

Kontakt

Edwin-Oppler-Weg 5, 30167 Hannover

Wohnungsgenossenschaft WOGE Nordstadt eG
0511 /714844
info(ät)woge-nordstadt.de
http://www.woge-nordstadt.de/




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